Dampak Pengembangan Transit Oriented Development terhadap Land Value Capture di Kawasan MRT Jakarta Dukuh Atas BNI

Abstract

Pengembangan MRT Jakarta meningkatkan aksesibilitas perkotaan, namun kebutuhan investasi dan ketergantungan pada subsidi menuntut pembiayaan alternatif berkelanjutan. Penelitian bertujuan menganalisis pengaruh karakteristik kawasan terhadap Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sekitar Stasiun MRT Dukuh Atas BNI, mengestimasi peningkatan NJOP melalui skenario Transit Oriented Development (TOD), serta menilai kontribusi Land Value Capture (LVC) terhadap payback period investasi MRT Jakarta. Penelitian menggunakan pendekatan kuantitatif terhadap seluruh populasi, yaitu 760 persil dalam radius 500 meter dari stasiun. Data bersumber dari NJOP 2025, RDTR DKI Jakarta 2025, OpenStreetMap, serta laporan keuangan MRT Jakarta. Analisis dilakukan dengan Hedonic Pricing Model melalui regresi linear berganda robust standard error HC3, simulasi TOD, estimasi LVC berbasis earmarking PBB-P2, dan simulasi payback period. Hasil menunjukkan jarak, lebar jalan, luas persil, bentuk persil, dan Koefisien Lantai Bangunan signifikan terhadap NJOP, sedangkan zona perkantoran tidak signifikan. Model layak digunakan (F = 34,824; p < 0,001; adjusted R² = 0,211). Simulasi TOD meningkatkan PBB-P2 dari Rp143,14 miliar menjadi Rp1.016,36 miliar, menghasilkan potensi LVC sebesar Rp873,22 miliar, dan mempercepat payback period dari 4,6657 tahun menjadi 4,3316 tahun.

MRT Jakarta improves urban accessibility, but its high investment needs and subsidy dependence require more sustainable financing. This study analyzes the effects of area characteristics on the Tax Object Sales Value (NJOP) around Dukuh Atas BNI MRT Station, estimates NJOP increases under a TOD scenario, and assesses Land Value Capture (LVC) contributions to the investment payback period. A quantitative approach was applied to the full population of 760 land parcels within a 500 meter radius. Data came from the 2025 NJOP, 2025 Jakarta Detailed Spatial Plan, OpenStreetMap, and MRT Jakarta financial reports and liabilities. The analysis used a Hedonic Pricing Model with multiple linear regression and HC3 robust standard errors, TOD simulation, PBB-P2-based LVC estimation, and payback period simulation. Results show that distance, road width, parcel area, parcel shape, and floor area ratio significantly affect NJOP, whereas office zoning is insignificant. The model is valid (F = 34,824; p < 0,001; adjusted R² = 0,211). The TOD simulation increases PBB-P2 from IDR 143.14 billion to IDR 1,016.36 billion, generates IDR 873.22 billion in LVC, and shortens the investment payback period from 4.6657 years to 4.3316 years.