| dc.description.abstract | Krisis perumahan (subprime crisis) yang terjadi di Amerika Serikat tahun
2007/2008 merupakan bukti nyata akan peran besar sektor perumahan dalam
siklus bisnis dan kestabilan ekonomi. Secara teoritis, hubungan antara kredit dan
harga properti dapat berjalan dua arah. Ketersediaan kredit perbankan akan
meningkatkan permintaan terhadap perumahan dan sekaligus dapat meningkatkan
harga perumahan, akibat suku bunga kredit yang lebih rendah sebagai sinyal atas
ekspektasi kondisi ekonomi yang bagus dan kemudahan likuiditas yang dihadapi
oleh rumah tangga (Oikarinen 2009). Hasil studi di beberapa negara
menunjukkan bahwa sektor properti memiliki efek pelipatgandaan (multiplier
efect) yang mendorong serangkaian aktivitas sektor ekonomi lain baik secara
langsung dan tidak langsung.
Berkaca dari subprime mortage crisis, perhatian Bank Indonesia selaku
pengambil kebijakan moneter terhadap pertumbuhan KPR dan harga properti
semakin intensif. Terlebih lagi dengan adanya data pertumbuhan KPR dan
kenaikan indeks harga properti residensial di pasar primer yang melampaui
pertumbuhan PDB sejak tahun 2013. Bank Indonesia memberlakukan ketentuan
tentang Loan to Value (LTV) / Financing to Value (FTV) untuk meningkatan
aspek kehati-hatian bank dalam penyaluran kredit kepemilikan properti dan kredit
konsumsi beragun properti sejak Juni 2012 dan terus direvisi sesuai dengan
kondisi perkembangan ekonomi dan pertumbuhan kredit nasional.
Walaupun kredit pemilikan rumah perbankan konvensional dan pembiayaan
pemilikan rumah perbankan syariah merupakan bagian dari agregat kredit
perbankan nasional, namun respon yang ditunjukkan oleh kredit atau pembiayaan
pemilikan rumah dalam menghadapi perubahan pada lingkup makroekonomi dan
harga properti dapat diperkirakan berbeda karena tenor pembiayaan pemilikan
rumah yang biasanya lebih panjang dibandingkan dengan pembiayaan lainnya
serta adanya jaminan yang mencukupi. Demikian pula dengan respon pembiayaan
pemilikan rumah perbankan syariah dan NPF-nya diperkirakan berbeda dengan
respon kredit pemilikan rumah perbankan konvensional dan NPL-nya. Hal ini
karena adanya perbedaan sistem operasional kedua perbankan yaitu perbankan
syariah memiliki salah satu ketentuan bahwa pengelolaan dana yang dilakukan
maupun yang diberikan kepada debitur harus berdasarkan kepada barang yang
jelas/nyata (materiality) sementara perbankan konvensional tidak memiliki
ketentuan tersebut.
Dengan demikian penelitian ini bertujuan; 1) Menganalisis hubungan
kausalitas antara perubahan kondisi variabel makroekonomi dan harga properti
residensial agregat dan disagregat dengan pembiayaan pemilikan rumah syariah
dan konvensional termasuk NPF/NPL-nya, 2) Menganalisis respon pembiayaan
pemilikan rumah syariah dan konvensional serta NPF/NPL-nya dalam
menghadapi perubahan kondisi makroekonomi dan harga properti agregat, 3)
Menganalisis respon pembiayaan pemilikan rumah kedua perbankan dalam menghadapi perubahan kondisi makroekonomi dan harga properti residensial
disagregat, 4) Merumuskan alternatif implikasi manajerial bagi pengambil
kebijakan serta kedua perbankan dalam merespon perubahan kondisi
makroekonomi.
Penelitian ini menggunakan metode kuantitatif dengan pendekatan
ekonometrika dan menggunakan model VECM. Hasil penelitian pada data
disagregat menunjukkan bahwa pembiayaan pemilikan rumah konvensional di
semua tipe sangat dipengaruhi oleh PDB dan tidak sensitif terhadap perubahan
suku bunga acuan dan harga properti. Hal ini mengindikasikan perilaku
pembiayaan konvensional di semua tipe lebih berorientasi kepada investasi
dengan motif spekulasi. Sesuai teori ekonomi klasik bahwa seiring dengan
pertumbuhan ekonomi, rumah tangga cenderung akan meningkatkan konsumsi
dan investasinya. Rumah tangga memiliki ekspektasi untuk mendapatkan capital
gain atas harga rumah dimasa mendatang. Perilaku pembiayaan perbankan syariah
di segmen menengah pun cenderung menunjukkan gejala wealth effect yaitu
kenaikan harga rumah menyebabkan pemilik rumah merasa lebih kaya sehingga
akan menginduksi rumah tangga untuk meningkatkan tingkat konsumsi dan
investasi yang berakibat ke peningkatan permintaan kredit. Disisi lain,
pembiayaan pemilikan rumah syariah di segmen kecil dan besar memberikan
perilaku yang berbeda yaitu cenderung berorientasi untuk menjadikan rumah
sebagai alat konsumsi (dihuni).
Beberapa implikasi yang dapat dirumuskan adalah kebijakan intervensi
untuk merangsang atau meredam pembiayaan rumah harus lebih menitikberatkan
kepada stabilisasi harga rumah, pertumbuhan PDB, kebijakan moneter serta tepat
sasaran tanpa harus menghambat pertumbuhan ekonomi. Berdasarkan analisis
data disagregat, Bank Indonesia perlu meredam dan bersikap konservatif terhadap
pertumbuhan pembiayaan pemilikan rumah konvensional di semua tipe baik
besar, menengah maupun kecil terutama kepemilikan kedua dan selanjutnya.
Selain itu diperlukan review secara mendalam tentang relaksasi implementasi
FTV untuk pembiayaan syariah mengingat respon perilaku yang diberikan oleh
pembiayaan perbankan syariah untuk segment rumah besar cenderung bertolak
belakang dengan teori wealth effect. Dengan ada relaksasi ini diharapkan dapat
membantu pertumbuhan aset perbankan syariah mengingat komposisi pembiayaan
pemilikan rumah perbankan syariah hanya 20 persen dari total pembiayaan rumah
nasional. Selain itu, dapat dipertimbangkan untuk menerapkan kebijakan fiskal
dalam meredam laju pembiayaan dan kenaikan harga rumah mengingat suku
bunga acuan terlihat tidak begitu efektif dalam meredam laju pertumbuhan
pembiayaan di kedua perbankan.
Strategi yang dapat diterapkan oleh kedua perbankan adalah pengendalian
resiko terhadap produk baru, menjaga kualitas pertumbuhan pembiayaan
pemilikan rumah dengan melakukan proses loan review serta proses monitoring
yang sesuai dengan kebijakan kredit/pembiayaan, menerapkan exposure limit
pembiayaan ke masing-masing segmen tipe rumah serta mempertimbangkan
faktor pertumbuhan harga rumah, suku bunga dan petumbuhan PDB dalam
merumuskan strateginya | |
