Analisis Potensi Penerapan Metode Penyesuaian Ulang Lahan (Land Readjustment) Dalam Pembangunan Perkotaan Di Indonesia. Studi Kasus: Peremajaan Kota Kampung Braga Bandung.

Abstract

Kampung Braga merupakan salah satu permukiman kumuh (slum settlement) di kawasan pusat Kota Bandung yang membutuhkan transformasi atau penataan untuk meningkatkan nilai kualitas kawasan dan kualitas hidup masyarakat yang tinggal di dalamnya. Penyesuaian ulang lahan (land readjustment atau PUL) merupakan salah satu alat intervensi partisipatif yang terencana dalam mentransformasi dan menata kawasan terbangun (built-up area) yang kumuh melalui peremajaan kawasan kota (urban renewal). Pendekatan ini mensyaratkan keterlibatan atau partisipasi masyarakat penghuni secara intensif. Untuk itu dibutuhkan upaya untuk mengakomodasi preferensi masyarakat terkait dengan penataan kawasan tersebut. Penelitian ini bertujuan untuk: (1) mengidentifikasi karakteristik kawasan Kampung Braga dan tingkat kekumuhannya; (2) menganalisis dan memformulasikan penerapan penyesuaian ulang lahan (PUL) pada transformasi kawasan Kampung Braga, dan (3) memahami atau memetakan preferensi masyarakat atas rencana penataan kawasan Kampung Braga melalui pendekatan PUL. Penelitian ini menggunakan data primer dan sekunder yang pengumpulannya dilakukan pada Januari – Oktober 2016. Data primer yang digunakan mencakup persil, rumah tangga, karakteristik hunian, sarana prasarana lingkungan, kelembagaan, dan preferensi masyarakat. Analisis karakteristik kawasan menggunakan metode berdasarkan pedoman dalam Permen PUPR No. 02/PRT/M/2016 tentang Peningkatan Kualitas Terhadap Perumahan dan Permukiman Kumuh dan pengembangannya. Analisis tingkat kekumuhan dilakukan dengan menyusun dan menghitung indeks komposit kualitas kawasan. Analisis dan formulasi penerapan PUL dilakukan dengan pendekatan kuantitatif dan teknis kualitatif yang mencakup: analisis nilai lahan berbasis nilai jalan (street value); disain replotting ulang blok kawasan; analisis kenaikan nilai lahan; penyusunan neraca penggunaan lahan pasca replotting; dan menentukan kontribusi lahan. Analisis preferensi masyarakat dilakukan secara deskriptif kualitatif. Sementara itu, analisis prospektif partisipatif digunakan untuk memahami dan memetakan preferensi masyarakat secara lebih lanjut dalam konteks melihat proses penataan kawasan kedepan. Hasil analisis menunjukkan gambaran karakteristik dan kualitas kawasan: (1) sebagian besar penghuni bekerja sebagai wiraswasta (pedagang), dengan tingkat pendidikan dan kesejahteraan yang masih relatif rendah; (2) tingkat kepadatan hunian yang tinggi dengan kondisi yang tidak layak huni; (3) sarana prasarana yang minim dan kurang memadai; dan (4) kondisi bangunan cenderung tidak teratur dan dengan sejumlah bangunan berada di sepadan sungai. Analisis tingkat kekumuhan menunjukkan bahwa kawasan ini termasuk dalam kategori kumuh berat dengan indeks kualitas kawasan kategori rendah. Penerapan PUL mengindikasikan terjadinya perbaikan kualitas kawasan setelah dilakukan replotting yang tercermin dari peningkatan nilai pada kawasan tersebut yaitu increase rate mencapai nilai 3.72. Perbaikan kualitas kawasan juga dapat dilihat dari neraca penggunaan lahan (sebelum dan sesudah replotting) yaitu peningkatan luasan lahan untuk jaringan jalan dan prasarana pendukungnya serta peningkatan luasan lahan untuk ruang terbuka hijau publik. Selain itu dari neraca penggunaan lahan setelah replotting dapat diketahui luasan untuk lahan cadangan yang dapat digunakan sebagai pembiayaan. Hasil analisis prospektif partisipatif menghasilkan beberapa skenario proses penataan ke depan. Skenario-skenario ini berimplikasi secara strategis pada pencapaian variabel-variabel penting dalam proses penataan. Untuk itu, diperlukan langkah antisipasi yang diarahkan untuk menutup atau menghambat jalan bagi terciptanya skenario yang tidak mendukung. Selain itu, mendorong pencapaian kondisi untuk terciptanya skenario yang mendukung proses penataan, dan menjaga keberlangsungan kondisi tersebut dengan menutup jalan bagi bergeraknya kondisi ke arah sebaliknya. Langkah-langkah antisipasi tersebut diupayakan melalui aspek-aspek transparansi, komunikasi, dan kelembagaan.