Analisis Kesesuaian Lahan dan Ketersediaan Lahan Pengembangan Hunian Vertikal di Kota Bogor

Abstract

Urbanisasi dan pertumbuhan penduduk yang berlangsung secara terus-menerus di Kota Bogor mengakibatkan peningkatan terhadap kebutuhan hunian, sementara ketersediaan lahan perkotaan yang belum terbangun semakin terbatas. Kondisi tersebut menimbulkan tekanan yang semakin besar terhadap pemanfaatan ruang dan mendorong perlunya pengembangan hunian yang lebih efisien. Hunian vertikal menjadi salah satu alternatif untuk memenuhi kebutuhan akan hunian tempat tinggal sekaligus mengendalikan pembangunan secara horizontal. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kesesuaian lahan aktual, menganalisis kesesuaian lahan potensial dengan memperbaiki faktor pembatas yang masih dapat dikelola, serta menentukan ketersediaan lahan untuk pengembangan hunian vertikal di Kota Bogor. Dalam penelitian ini menegaskan bahwa lahan yang sesuai secara fisik belum tentu dapat dikategorikan sebagai lahan yang tersedia untuk dikembangkan karena pemanfaatannya turut dipengaruhi oleh penggunaan lahan eksisting, kebijakan tata ruang, dan aspek teknis pengembangan. Penelitian ini menggunakan pendekatan evaluasi spasial berbasis Sistem Informasi Geografis (SIG). Analisis kesesuaian lahan aktual dilakukan dengan mempertimbangkan parameter fisik dan lingkungan berupa kemiringan lereng, kerawanan bencana, kondisi drainase tanah, jarak dari sungai, dan tekstur tanah melalui metode overlay dan matching kriteria. Selanjutnya, kesesuaian lahan potensial dianalisis dengan mempertimbangkan kemungkinan perbaikan terhadap faktor pembatas yang masih dapat dimodifikasi, terutama kondisi lereng, kerawanan bencana, dan drainase. Analisis ketersediaan lahan untuk hunian vertikal dilakukan dengan mengintegrasikan kesesuaian lahan potensial dengan penggunaan lahan eksisting, peruntukan pola ruang, ketentuan Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP), keterjangkauan terhadap pusat pelayanan perkotaan, serta luas minimum lahan. Teknik analisis yang digunakan meliputi slope analysis, multi-ring buffer, overlay, network analysis, convex hull, perhitungan luas poligon, dan analisis matching untuk menghasilkan klasifikasi spasial potensi pengembangan lahan hunian vertikal. Hasil penelitian menunjukkan adanya perbedaan yang cukup signifikan antara kesesuaian lahan aktual dan kesesuaian lahan potensial. Pada kondisi aktual, lahan yang termasuk dalam kelas sesuai S1, S2, dan S3 hanya mencakup sekitar 23,66% dari luas wilayah kajian, terdiri atas kelas sangat sesuai (S1) seluas 1.637,15 ha atau 14,70%, kelas cukup sesuai (S2) seluas 778,22 ha atau 6,99%, dan kelas sesuai marginal (S3) seluas 219,14 ha atau 1,97%. Sementara itu, lahan terbangun mendominasi sekitar 71,03% wilayah sehingga menjadi pembatas utama bagi pengembangan baru. Setelah mempertimbangkan perbaikan terhadap faktor pembatas, kelas sangat sesuai (S1) meningkat menjadi 2.539,13 ha atau 22,80%, sedangkan kelas S2 dan S3 masing-masing sebesar 296,23 ha atau 2,66% dan 222,74 ha atau 2,00%. Dengan demikian, luas lahan yang tergolong sesuai secara potensial meningkat menjadi 27,46% dari wilayah kajian. Temuan ini menunjukkan bahwa intervensi terhadap faktor pembatas tertentu dapat meningkatkan tingkat kesesuaian lahan, meskipun keberadaan faktor yang relatif permanen serta dominasi lahan terbangun tetap membatasi peluang pengembangan. Hasil akhir analisis ketersediaan lahan menunjukkan bahwa peluang pengembangan hunian vertikal di Kota Bogor jauh lebih terbatas dibandingkan tingkat kesesuaian fisik lahannya. Sekitar 9.556,70 ha atau 85,81% wilayah dikategorikan tidak tersedia untuk pengembangan hunian vertikal baru. Lahan yang termasuk kelas sangat sesuai dan tersedia (S1) hanya mencapai 1.292,94 ha atau 11,61%, diikuti kelas S2 sebesar 163,64 ha atau 1,47%, kelas S3 sebesar 117,67 ha atau 1,06%, dan kelas N sebesar 5,61 ha atau 0,05%. Distribusi lahan tersedia juga menunjukkan variasi spasial antar kecamatan. Kecamatan Bogor Selatan memiliki luas S1 terbesar, yaitu 399,48 ha atau 3,58% dari luas wilayah Kota Bogor. Temuan penelitian ini menunjukkan bahwa pengembangan hunian vertikal di Kota Bogor perlu dilakukan secara selektif dan diarahkan pada ketersediaan lahan yang memenuhi aspek kesesuaian fisik, ketersediaan lahan, kebijakan tata ruang, aksesibilitas, dan ketentuan teknis pengembangan. Pendekatan tersebut diperlukan untuk mendukung pemanfaatan ruang perkotaan yang lebih efisien, terkendali, dan berkelanjutan di tengah meningkatnya kebutuhan hunian dan keterbatasan sumber daya lahan.