| dc.description.abstract | Seperti halnya sektor-sektor usaha lain, sektor properti juga merupakan
salah satu sektor yang mengalami perkembangan yang cukup berarti pada dunia
bisnis di Indonesia. Pada umumnya, baik properti komersil dan residensial pada
tahun 2012 mengalami pertumbuhan yang cukup berarti. Pada properti dengan
tujuan komersil, khususnya perkantoran, pengetahuan dan pemahaman mengenai
pembentukan daripada tarif sewa dan harga jual serta faktor-faktor yang
mempengaruhi merupakan hal yang sangat penting. Hal ini perlu dilakukan
mengingat kesalahan kecil dapat berakibat fatal, bahkan dapat menjadikan
investasi pada suatu properti komersil yang dilakukan menjadi merugi.
Berdasarkan hal tersebut, maka tujuan daripada penelitian ini adalah untuk
mempelajari pengaruh daripada faktor-faktor makroekonomi dan mikroekonomi
terhadap pembentukan tarif sewa dan harga jual untuk pasar ruang perkantoran.
Penelitian ini menggunakan pendekatan ekonometrika dengan
mempergunakan Vector Error Correction Model (VECM) dengan tujuan untuk
mempelajari gerakan bersama antara tarif sewa dan harga jual dengan faktor
makroekonomi dan mikroekonomi. Disamping itu juga untuk mengetahui
hubungan dinamis antara variabel baik untuk jangka panjang maupun jangka
pendek. Selanjutnya dilihat pengaruh daripada shock atau innovation serta
pengaruh atau persentase kontribusi daripada variabel makroekonomi dan
mikroekonomi terhadap harga jual dan tarif sewa perkantoran. Data yang
dipergunakan adalah data runtut waktu kuartalan untuk periode 1996:1 sampai
dengan 2012:4. Sebahagian besar data diperoleh dari Bank Indonesia (BI) dan
sebahagian lagi dari Badan Pusat Statistik (BPS).
Berdasarkan perhitungan yang dilakukan mempergunakan CR dan HHI,
struktur pasar daripada industri properti di Indonesia adalah dalam bentuk
oligopoli dengan produk terdifferensiasi. Sedangkan apabila dilihat dari sektor
pasar ruang perkantoran, struktur industrinya adalah berbentuk persaingan
sempurna.
Berdasarkan hasil estimasi daripada VECM untuk faktor makroekonomi,
dalam jangka panjang variabel makroekonomi yang mempengaruhi tarif sewa
adalah tingkat suku bunga, kurs nilai tukar, tenaga kerja sektor jasa, dan inflasi.
Sedangkan harga jual dalam jangka panjang dipengaruhi oleh pertumbuhan
ekonomi, kurs nilai tukar, suku bunga, dan tenaga kerja sektor jasa.
Dalam jangka pendek, tarif sewa dipengaruhi hanya oleh harga jual satu
periode sebelumnya. Sebaliknya harga jual dalam jangka pendek dipengaruhi
secara signifikan oleh inflasi, kurs nilai tukar, dan tingkat suku bunga. Secara
umum dapat dikatakan bahwa bisnis real estat di Indonesia sangat sensitif
terhadap perubahan daripada tingkat suku bunga, inflasi, kurs nilai tukar, dan
pertumbuhan ekonomi. Variabel tenaga kerja sektor jasa merupakan variabel yang
berpengaruh paling signifikan dan positif terhadap tarif sewa dan harga jual ruang
perkantoran.
Analisa IRF menunjukkan bahwa tarif sewa dan harga jual merespon
terhadap shock yang terjadi pada variabel makroekonomi. Tarif sewa dan harga jual merespon secara permanen guncangan yang terjadi pada variabel
makroekonomi. Analisis FEVD menunjukkan bahwa tarif sewa secara dominan
dipengaruhi oleh tarif sewa sendiri yang diikuti oleh tenaga kerja sektor jasa,
harga jual, kurs nilai tukar, inflasi, suku bunga, dan pertumbuhan ekonomi.
Sedangkan harga jual secara dominan dipengaruhi oleh tarif sewa, tenaga kerja
sektor jasa, kurs nilai tukar, pertumbuhan ekonomi, harga jual, inflasi, dan suku
bunga.
Berdasarkan hasil estimasi daripada VECM untuk faktor mikroekonomi,
dalam jangka panjang variabel mikroekonomi yang memengaruhi tarif sewa
secara signifikan adalah biaya konstruksi bangunan, persediaan ruang perkantoran
dan tingkat kekosongan hunian. Sedangkan variabel yang memengaruhi harga jual
dalam jangka panjang adalah persediaan ruang perkantoran, biaya konstruksi
bangunan dan tingkat kekosongan hunian.
Dalam jangka pendek, tarif sewa dipengaruhi oleh harga jual satu periode
sebelumnya. Variabel lain yang berpengaruh adalah persediaan ruang perkantoran
dengan tanda positif. Hal ini terjadi dimana pada saat persediaan naik, jumlah
permintaan naik melebihi persediaan. Sebagai konsekuensinya adalah tarif sewa
menjadi sedikit naik. Variabel yang memengaruhi harga jual adalah tarif sewa
satu periode sebelumnya dan harga jual satu periode sebelumnya. Variabel lain
yang berpengaruh adalah tingkat kekosongan hunian. Sedangkan biaya konstruksi
bangunan berpengaruh secara negatif terhadap harga jual. Hal ini menunjukkan
bahwa kenaikan daripada biaya konstruksi tidak diikuti oleh kenaikan daripada
harga jual dan akan terjadi penyesuaian dari jangka pendek ke panjang.
Analisa IRF menunjukkan bahwa tarif sewa dan harga jual merespon
guncangan yang terjadi pada biaya konstruksi bangunan, persediaan ruang
perkantoran dan tingkat keosongan hunian. Tarif sewa dan harga jual merespon
secara permanen guncangan yang terjadi pada faktor mikroekonomi.
Analisa FEVD untuk tarif sewa menunjukan bahwa tarif sewa paling
dominan dipengaruhi oleh tarif sewa, yang diikuti oleh harga jual, persediaan
ruang perkantoran, biya konstruksi bangunan dan tingkat kekosongan hunian.
Sebaliknya harga jual paling dominan dipengaruhi oleh tarif sewa yang diikuti
oleh harga jual, persediaan ruang perkantoran, biaya konstruksi bangunan dan
tingkat kekosongan hunian.
Tarif sewa dan harga jual ruang perkantoran dipengaruhi oleh variabel
makroekonomi dan variabel mikroekonomi. Dalam melakukan analisa pasar
sebaiknya dilakukan analisa yang bersamaan antara variabel makroekonomi dan
variabel mikroekonomi walaupun dapat juga dilakukan analisa secara independen.
Pemahaman dan penguasaan yang baik terhadap variabel makro dan mikro
ekonomi tentunya akan dapat memberikan hasil yang baik bagi penggunanya baik
developer maupun investor dan lainnya.
Pada masa yang akan datang agar dapat dibuatkan indek tersendiri untuk
inflasi bagi properti komersil, dan dibuatkan tingkat kekosongan natural ataupun
optimal (natural vacancy rate) yang dapat dijadikan sebagai alat ukur bagi para
pelaku bisnis properti dalam menaksir kebutuhan ruang perkantoran dari waktu ke
waktunya. | |
