Hubungan Harga Perumahan dan Variabel Makroekonomi 17 Negara di Dunia: Pendekatan Model Nonlinear Autoregressive Distributed Lag.

Abstract

Menurut Yeap dan Lean (2017), perumahan dipandang sebagai aset investasi yang dapat melindungi kekayaan investor dari peningkatan tingkat harga. Di negara maju maupun berkembang, pembangunan sektor properti, seperti perumahan, meningkat cukup pesat. Oleh karena itu, sektor perumahan memainkan peran penting dalam perekonomian suatu negara. Dari sisi penawaran, berkembangnya sektor perumahan akan meningkatkan penciptaan lapangan pekerjaan yang dapat meningkatkan pendapatan masyarakat. Namun, dari sisi permintaan, adanya ekspektasi masyarakat terhadap keuntungan di masa depan dari investasi di sektor perumahan membuat harga perumahan meningkat dan nantinya dapat menyebabkan volatilitas yang tinggi pada harga perumahan (Selim, 2008). Peningkatan harga perumahan yang terus menerus dan tidak terkendali dapat menimbulkan bubble property yang akan berdampak pada neraca keuangan dan kondisi makroekonomi suatu negara, seperti yang terjadi di Jepang tahun 1990 dan Amerika Serikat tahun 2008. Sebagian besar literatur yang meneliti pasar perumahan menggunakan pemodelan dengan kerangka linear (simetris). Namun, pemodelan linear tidak dapat menjelaskan keadaan ekonomi yang sebenarnya, dimana terdapat informasi asimetris yang membuat adanya perbedaan keputusan akibat perbedaan keadaan. Karena ketidaksempurnaan pasar keuangan, seperti yang disebabkan oleh informasi asimetris di pasar keuangan, yang menyebabkan kegagalan di pasar (Greenwald dan Stiglitz 1993). Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis dinamika antara harga perumahan dan faktor makroekonomi yang mempengaruhinya dengan data kuartalan dari 17 negara di dunia yang dibagi menjadi lima kelompok negara, yaitu advanced economies with gloom cluster, advanced economies with bust and boom cluster, emerging and developing economies with bust and boom cluster, advanced economies with boom cluster, emerging and developing economies with boom cluster. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah autoregressive distributed lag (ARDL) dan nonlinear autoregressive distributed lag (NARDL). Hasil penelitian menunjukkan bahwa model nonlinear bekerja lebih baik daripada model linear dalam menentukan pengaruh variabel makroekonomi (indeks harga konsumen dan real gross domestic product) terhadap harga perumahan, sehingga penerapan model simetris linier dapat menghasilkan kesimpulan yang tidak tepat dalam analisa pasar perumahan. Pada hasil estimasi jangka panjang asimetris, sebagian besar pasar perumahan lebih dipengaruhi oleh penurunan IHK dibandingkan peningkatan IHK, sedangkan peningkatan GDP lebih berpengaruh signifikan terhadap pasar perumahan dibandingkan penurunan GDP. Indeks harga konsumen dan real gross domestic product mempengaruhi harga perumahan secara asimetris di sebagian besar pada kelompok negara bust and boom cluster, baik di advanced economies maupun emerging and developing economies. Namun, untuk kelompok negara advanced economies with gloom cluster, emerging and developing economies with boom cluster, dan advanced economies with boom cluster, sebagian besar harga perumahan di negara-negara ii tersebut tidak dipengaruhi oleh indeks harga konsumen dan real gross domestic product. Sebagian besar negara di kelompok advanced economies tidak memiliki efek asimetri pada jangka panjang. Namun, untuk negara-negara di kelompok advanced economies yang termasuk wilayah Asia dan sekitarnya, efek asimetri pada jangka panjang masih terlihat. Selain itu, terlihat jika sebagian besar negara pada kelompok emerging and developing economies with boom cluster tidak memiliki efek asimetri pada jangka panjang. Sebagian besar negara memiliki efek asimetri yang lebih besar pada penurunan dibandingkan dengan peningkatan indeks harga konsumen dan real gross domestic product. Secara akumulatif dengan mempertimbangkan asymmetric dynamic multiplier, guncangan yang terjadi pada penurunan indeks harga konsumen dan real gross domestic product memiliki dampak yang lebih besar dibandingkan dengan peningkatan indeks harga konsumen dan real gross domestic product terhadap harga perumahan di sebagian besar negara.