Analisis Volatilitas, Kebijakan Loan To Value dan Variabel Makroekonomi Terhadap Volatilitas Saham Sub Sektor Properti dan Real Estate Di Bei

Abstract

Krisis keuangan global yang terjadi tahun 2008 memberikan dampak terhadap negara berkuasa Amerika Serikat, dimulai dari jatuhnya industri properti termasuk pada wilayah Asia (Bisnis Indonesia 2010). Negara Indonesia ikut terkena dampak dari krisis keuangan global tahun 2008 yang mengakibatkan beberapa perusahaan properti dan real estate di Bursa Efek Indonesia mengalami kebangkrutan. Krisis tersebut terjadi karena adanya pemberian kredit kepada debitur yang tidak kredibel sehingga berimplikasi terjadinya gelembung di sektor properti. Gelembung properti merupakan keadaan dimana terjadi kenaikan harga properti secara tidak wajar. Bank Indonesia mengantisipasi resiko adanya krisis serupa yang terjadi di Amerika Serikat, dengan membuat batasan untuk mengendalikan kredit dengan menerbitkan kebijakan loan to value. Ketentuan loan to value juga bertujuan untuk memberikan kesempatan yang lebih besar bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah untuk memperoleh rumah yang dapat dihuni serta meningkatkan aspek perlindungan konsumen di sektor properti. Informasi mengenai kebijakan loan to value juga memberikan pengaruh pada pengambilan keputusan investor yang berinvestasi pada sektor properti. Kebijakan loan to value tersebut mengatur besarnya jumlah kredit yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan pada saat awal pemberian kredit, yaitu ditetapkan maksimal 70%. Penetapan kebijakan loan to value juga berpengaruh terhadap sektor properti khususnya perusahaan pengembang atau developer. Adanya kebijakan berpengaruh terhadap kinerja perusahaan dalam volume penjualan unit rumah yang akan mempengaruhi profitabilitas perusahaan (Bei dan Shofwan 2015). Kinerja tersebut dipengaruhi oleh penurunan permintaan properti yang akan berdampak pada perubahan harga saham sektor properti. Pergerakan harga saham sub sektor properti dan real estate mengalami peningkatan sebelum adanya kebijakan loan to value (tren naik) kemudian terus mengalami tren yang menurun mulai tahun 2012. Pergerakan harga saham perumahan di Indonesia mengalami penurunan. Saham-saham di bidang properti secara mayoritas turun tajam, nilai tukar melemah mencapai hingga Rp12,000 per dollar, ditambah kenaikan suku bunga sehingga meningkatkan resiko kegagalan pembayaran kredit. Bank Indonesia meningkatkan persyaratan besaran uang muka bagi kredit perumahan dari bulan Juli 2012 telah mencatat perlambatan dalam laju peningkatan kredit yang berkaitan dengan properti. Kinerja sub sektor properti dan real estate terkait mengalami penurunan dengan melemahnya penjualan properti komersial sebagai dampak dari penerapan kebijakan loan to value. Ada beberapa variabel makroekonomi yang mempengaruhi tingginya return saham yang terjadi pada harga saham properti tersebut. Beberapa variabel tersebut sulit disimpulkan variabel apa yang berpengaruh paling dominan pada return saham. Beberapa penelitian telah dilakukan menggunakan berbagai variabel makroekonomi seperti peningkatan suku bunga dan inflasi (Mardiyati dan Rosalina 2013), jumlah uang beredar (Dritsaki dan Dritsaki 2003), nilai tukar rupiah (Zan et al. 2003), dan harga minyak dunia (Witjaksono 2010)...dst.