Rancang Bangu n Model Bisnis Konseptual Badan Bank Tanah sebagai Land Manager egara dalam Pengelolaan Pen ediaan Tanal1 untuk Pembangunan

Abstract

Tingginya permintaan akan tanah yang dihadapkan dengan keterbatasan jumlah tanah yang relatif tetap mengakibatkan munculnya berbagai permasalahan pembangunan. Hal ini diperumit dengan adanya sudut pandang kebanyakan masyarakat yang menganggap tanah sebagai fungsi komoditas, yang diperjualbelikan untuk mendapatkan keuntungan. Konsep tersebut telah menyebabkan kenaikan harga tanah dan sulitnya mendapatkan tanah di kawasan- kawasan tertentu, terutama kawasan strategis perkotaan. Terbatasnya ketersediaan tanah dan juga tingginya harga tanah membuat pemerintah saat ini mengalami kesulitan dalam melaksanakan pembangunan sektoral. Mengatasi permasalahan tersebut pemerintah pada tahun 2021 melalui Undang-Undang (UU) No. 11/2020 tentang Cipta Kerja (CK) (yang telah diganti dengan UU No. 6/2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah (PP) Pengganti UUCK Menjadi UU) dan juga PP No. 64/2021 tentang Badan Bank Tanah telah membentuk Badan Khusus (sui generis) Badan Bank Tanah yang asetnya merupakan Kekayaan Negara yang Dipisahkan (KND) dan bersifat nirlaba. Pembentukan Badan Bank Tanah oleh Pemerintah Indonesia bertujuan untuk mengoptimalkan pengelolaan penyediaan tanah untuk pembangunan yang selama ini terkendala, terutama karena permasalahan ketersediaan lahan. Mengingat badan ini baru dibentuk, dalam menjalankan tugas dan fungsinya, model bisnis Badan Bank Tanah yang tertuang dalam PP No. 64/2021 tentang Badan Bank Tanah masih mengalami berbagai tantangan dalam aspek pengelolaan penyediaan tanah yang mana mengakibatkan berbagai permasalahan operasional badan. Sementara itu, dilihat dari aspek akademis, baru sedikit penelitian yang memfokuskan pada badan ini dengan sebagian besar penekanan terletak pada aspek urgensi, konsep, posisi, manfaat, prospek, perbandingan, fungsi perolehan, dan fungsi pengelolaan tanah Badan Bank Tanah. Di antara penelitian tersebut belum ada yang menekankan pada aspek model bisnis konseptual yang dihadapkan dengan problematika yang sedang dihadapi oleh Badan Bank Tanah. Banyak penelitian di ranah managemen bisnis menyebutkan bahwa model bisnis suatu badan merupakan kunci dasar untuk menunjang kegiatan operasional badan untuk menjalankan tugas dan fungsinya secara optimal. Oleh karena itu, memperhatikan adanya permasalahan empiris serta kesenjangan pengetahuan secara akademis, penelitian ini bertujuan untuk melakukan rancang model bisnis konseptual Badan Bank Tanah yang strategis, berkesinambungan dan terintegrasi dalam penyediaan tanah untuk pembangunan. untuk mencapai tujuan tersebut, penelitian ini melakukan kajian regulasi terkait peran Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) dan badan-badan hukum dalam hal pengelola penyediaan tanah dengan menggunakan Regulatory Impact Assessment (RIA), melakukan kajian terkait desain model bisnis konseptual Badan Bank Tanah dilihat dari aspek perolehan tanah, pengelolaan dan pengembangan tanah serta pemanfaatan tanah dengan iii menggunakan Soft System Methodology (SSM) serta memformulasikan kebijakan utama pemerkuat model bisnis Badan Bank Tanah dengan menggunakan analisis kebijakan publik versi William N. Dunn. Penelitian ini menggunakan teknik pengumpulan data melalui kajian literatur dan dokumen serta Focus Group Discussion (FGD) yang dihadiri oleh pejabat pembuat kebijakan dari berbagai stakeholder. Hasil penelitian pertama menunjukkan bahwa Kementerian ATR/BPN memfokuskan peran pertanahan pada aspek regulasi dan administrasi, belum menyentuh aspek operasional pengelolaan tanah. Sementara itu, hasil penelitian kedua mengemukakan bahwa badan hukum yang ada, seperti Badan Usaha Milik Negara (BUMN) – Perumnas dan (Badan Layanan Umum) BLU – BP Batam belum optimal dalam melakukan pengelolaan penyediaan tanah di tingkat Nasional dan untuk berbagai kepentingan. Oleh karena itu, penelitian ini menggarisbawahi perlunya optimalisasi kewenangan Badan Bank Tanah sebagai Land Manager Negara dalam pengelolaan penyediaan tanah. Peran Badan Bank Tanah ini juga perlu diperkuat untuk menjadikan Badan Bank Tanah sebagai satu-satunya Land Manager Negara dengan dukungan kebijakan prioritas perolehan tanah. Selain itu, hasil penelitian ketiga menemukan bahwa model bisnis konseptual Badan Bank Tanah menekankan pada diperlukan perbaikan beberapa kegiatan untuk mendukung fungsi Badan Bank Tanah. Kegiatan yang menekankan pada revisi dan harmonisasi peraturan, pelibatan pemangku kepentingan, dan optimalisasi pengembangan dan pemanfaatan tanah akan bermanfaat bagi Badan Bank Tanah dalam menjalankan fungsinya sebagai Pengelola Tanah Negara, terutama terkait bagaimana Badan Bank Tanah mendayagunakan aset tanah yang dimiliki secara optimal untuk enam kepentingan pembangunan, seperti kepentingan umum, kepentingan sosial, kepentingan pembangunan nasional, pemerataan ekonomi, konsolidasi lahan dan reforma agraria. Hasil penelitian terakhir pada penelitian ini menunjukkan bahwa terdapat tiga usulan kebijakan utama untuk memperkuat model bisnis konseptual Badan Bank Tanah yang telah ditetapkan sebelumnya. Kebijakan tersebut melingkupi kebijakan perolehan, pengelolaan dan pemanfaatan tanah. Di dalam kebijakan tersebut, peneliti menekankan poin-poin utama yang menjadi akar permasalahan model bisnis Badan Bank Tanah, yaitu aspek perolehan prioritas; mekanisme kerja sama, tarif pemanfaatan, siklus dan skema pembayaran kerja sama pemanfaatan yang menarik dan memberikan kepastian hukum bagi para investor; keterlibatan stakeholder terkait; peningkatan pemahaman terkait Badan Bank Tanah melalui sosialisasi. Seluruh kebijakan yang dirumuskan diharapkan dapat membantu model bisnis badan pada fase perolehan, pengelolaan dan pemanfaatan tanah.