Pengaruh Agunan dan Usia terhadap Struktur Modal Perusahaan Properti dan Real Estat

Abstract

Sektor properti dan real estat merupakan salah satu sektor yang paling terdampak selama pandemi Covid-19. Sama halnya dengan perusahaan pada industri lainnya, perusahaan pada sektor properti dan real estat perlu untuk memutuskan struktur modal yang tepat. Berdasarkan karakteristik industrinya, perusahaan dalam sektor properti dan real estat lebih mudah untuk mendapatkan pendanaan dengan semakin besarnya nilai aset yang dimiliki. Selain itu, usia perusahaan turut berperan dalam pembentukan struktur modal karena perusahaan dengan usia lebih tua dianggap memiliki riwayat kredit dan reputasi yang lebih kuat. Di sisi lain, hubungan antara struktur modal dan kinerja perusahaan adalah pada aspek untuk menentukan bagaimana tingkat hutang mempengaruhi kinerja perusahaan. Penelitian bertujuan untuk mengalisis keputusan struktur modal perusahaan yang dipengaruhi oleh nilai agunan (collateral) dalam konteks siklus hidup perusahaan (Company life cycle) dan untuk melihat pengaruh keputusan struktur modal terhadap kinerja keuangan. Komposisi struktur modal di analisis dengan menggunakan analisis deskriptif, selanjutnya dilakukan pemodelan dengan metode regresi data panel untuk melihat pengaruh variabel penelitian terhadap setiap proksi struktur modal. Selanjutnya dilakukan pemodelan kinerja keuangan dengan menggunakan fungsi kuadrat dari struktur modal, hal ini digunakan untuk melakukan estimasi struktur modal optimal dan mengetahui nilai maksimal dari ROA yang berkaitan dengan keputusan struktur modal. Berdasarkan hasil analisis empiris terhadap 36 perusahaan industri properti dan real estat yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia selama periode 2017–2023, penelitian ini menghasilkan tiga kesimpulan utama yaitu: struktur modal perusahaan properti dan real estat menunjukkan komposisi yang cenderung konservatif, hal ini mengindikasikan bahwa perusahaan lebih banyak mengandalkan pendanaan internal dan ekuitas dibandingkan utang dalam mendukung pembiayaan aset dan aktivitas operasional. Kedua, agunan berpengaruh positif dan signifikan terhadap struktur modal. Sebaliknya, usia perusahaan tidak berpengaruh langsung terhadap struktur modal. Namun, interaksi antara agunan dan usia perusahaan berpengaruh positif signifikan. Penelitian ini membuktikan bahwa struktur modal memiliki dampak signifikan terhadap kinerja keuangan. Pengujian model non-linear menunjukkan adanya hubungan berbentuk inverted U-shape antara DTA dan return on assets (ROA). Pada tingkat tertentu, peningkatan DTA mampu meningkatkan profitabilitas perusahaan, namun setelah melewati titik optimal, tambahan utang justru menurunkan kinerja keuangan. Implikasi manajerial dari penelitian ini adalah perusahaan properti perlu mengoptimalkan agunan sebagai akses pembiayaan utang karena agunan terbukti meningkatkan struktur modal, terutama pada perusahaan usianya lebih matang dan kredibel. Selain itu, perusahaan harus menjaga struktur modal optimal sekitar 0,42 untuk memaksimalkan kinerja keuangan, serta mengevaluasinya secara berkala agar tidak memicu risiko financial distress.

The property and real estate sector is among the industries most affected by the COVID-19 pandemic. Similar to companies in other sectors, firms in the property and real estate industry must determine an appropriate capital structure. Based on industry characteristics, companies in this sector are relatively easier to obtain financing as the value of their assets increases. Furthermore, firm age plays an important role in shaping capital structure, as older companies are perceived to possess stronger credit history and reputation. On the other hand, the relationship between capital structure and firm performance is crucial to determine how debt levels influence financial outcomes. This study aims to analyze capital structure decisions influenced by collateral value within the context of the company life cycle, and to examine the effect of capital structure decisions on financial performance. The composition of capital structure was first analyzed using descriptive statistics, followed by panel data regression modeling to assess the influence of the research variables on each capital structure proxy. Subsequently, a modeling of financial performance was conducted using a quadratic function of capital structure to estimate the optimal capital structure and determine the maximum ROA associated with capital structure decisions. Based on empirical analysis of 36 property and real estate companies listed on the Indonesia Stock Exchange during the 2017–2023 period, this study yields three main conclusions. First, the capital structure of property and real estate companies tends to be conservative, indicating that firms rely more on internal financing and equity rather than debt to support asset financing and operational activities. Second, collateral has a positive and significant effect on capital structure. Conversely, firm age does not have a direct effect on capital structure. However, the interaction between collateral and firm age shows a significant positive effect. Finally, this study confirms that capital structure has a significant impact on financial performance. The non-linear model estimation reveals an inverted U-shape relationship between DTA and return on assets (ROA). Up to a certain point, an increase in DTA improves profitability; however, beyond the optimal threshold, additional debt instead reduces financial performance. The managerial implication of this study is that property companies need to optimize collateral as a means of accessing debt financing, since collateral has been proven to increase capital structure—especially in firms that are more mature and credible. In addition, companies should maintain an optimal capital structure of around 0.42 to maximize financial performance, and regularly evaluate it to avoid triggering the risk of financial distress.