Analisis Perilaku Konsumen Real Estate Dalam Rangka Pengembangan Produk Perumahan Kota Wisata Cibubur

Abstract

Banyaknya kawasan perumahan di wilayah JABOTABEK membuat konsumen semakin selektif untuk menentukan kawasan perumahan mana yang akan dipilih sebagai tempat tinggalnya. Perilaku konsumen terhadap produk perumahan dapat bervariasi tergantung pada apa orientasinya. Oleh karena itu, pemahaman perilaku konsumen terhadap produk perumahan sangatlah penting bagi para pengembang kawasan perumahan. Secara umum penelitian ini bertujuan untuk memahami perilaku konsumen yang berkaitan dengan pertimbangan dalam pengambilan keputusan pembelian dan kepuasan. Secara khusus penelitian ini bertujuan untuk : (1) menganalisis atribut-atribut yang mempengaruhi konsumen dalam menentukan atau memilih perumahan Kota Wisata Cibubur, (2) mengevaluasi kesesuaian produk perumahan Kota Wisata Cibubur dengan keinginan konsumen (penghuni Kota Wisata Cibubur).

Penelitian ini dilakukan di kawasan perumahan Kota Wisata Cibubur pada bulan April 2003 sampai dengan Juni 2003. Metode penelitian yang digunakan adalah metode survai. Data primer diperoleh melalui penyebaran kuesioner dan wawancara kepada penghuni Kota Wisata Cibubur. Teknik pemilihan responden dalam penelitian ini adalah proportional random sampling. Jumlah responden adalah 95 orang, diperoleh dengan menggunakan rumus Slovin dan tingkat kesalahan (nilai kritis) 10%.

Data yang telah dikumpulkan dianalisis dengan menggunakan analisis deskriptif untuk menggambarkan profil responden secara jelas. Metode thurstone digunakan untuk mengurutkan responden berdasarkan atribut tertentu. Untuk mengetahui keterkaitan antara masing-masing atribut, positioning dan perceptual mapping dari suatu kawasan perumahan dilakukan dengan menggunakan analisis korespondensi. Analisis Chaid digunakan untuk menentukan faktor-faktor atau atribut-atribut yang paling signifikan mengenai kepuasan konsumen Kota Wisata Cibubur.

Hasil penelitian mengatakan bahwa karakteristik usia responden sebagian besar berada pada kelompok usia 25 tahun sampai dengan 44 tahun (80,85%). Hal ini menunjukkan bahwa target pasar yang dibidik oleh perusahaan adalah sesuai yaitu keluarga eksekutif muda yang memiliki tingkat penghasilan kelas menengah keatas. Tingkat pendidikan responden relatif cukup tinggi, yaitu sekitar 70,21% berpendidikan sarjana (S1) atau lebih. Responden dalam penelitian ini sebagian besar adalah pegawai swasta (52,13%).

Penghuni Kota Wisata Cibubur secara umum menilai tingkat kepentingan atribut lingkungan yang asri dan nyaman sebagai dua atribut yang dianggap paling penting dalam memilih kawasan perumahan. Khusus untuk penghuni yang berusia antara 25 tahun sampai dengan 44 tahun, atribut kemudahan lokasi ditempatkan sebagai atribut paling penting kedua setelah atribut lingkungan yang asri, sedangkan atribut harga, fasilitas dan sarana berada pada urutan ketiga dan keempat. Sedangkan untuk penghuni yang berusia lebih dari 44 tahun menempatkan atribut fasilitas dan sarana sebagai atribut paling penting ketiga setelah atribut lingkungan yang asri dan harga, sedangkan atribut kemudahan lokasi berada pada urutan keempat. Responden berusia lebih muda cenderung menempatkan atribut kemudihan lokasi pada posisi uang lebih penting, karena penghuni pada rentang usia tersebut sedang memiliki mobilitas yang lebih tinggi dibanding penghuni pada usia lebih tua.

Setiap orang memiliki prioritas yang berbeda-beda dalam menentukan rumah yang akan dipilih sebagai tempat tinggalnya. Dalam hal ini secara umum penghuni Kota Wisata Cibubur memilih atribut harga dan type rumah sebagai prioritas pertama dan kedua. Khusus untuk penghuni yang berusia antara 25 tahun sampai dengan 44 tahun menempatkan atribut harga rumah dan tampak-bentuk rumah pada posisi penting pertama dan ketiga. Hal ini dikarenakan pada rentang usia tersebut, dana yang mereka persiapkan untuk membeli rumah belumlah terlalu besar sehingga harga rumah haruslah menjadi pertimbangan utama. Keinginan untuk memiliki rumah yang terlihat bagus dan berkesan mewah menjadikan atribut tampak-bentuk rumah menjadi prioritas penting ketiga dalam memilih rumah. Atribut harga sudah tidak menjadi atribut rumah yang paling penting lagi bagi penghuni yang berusia di atas 44 tahun.

Sebanyak 51 responden (54,26%) melakukan perbandingan ke lokasi perumahan lain sebelum memutuskan untuk membeli rumah di Kota Wisata Cibubur. Penghuni Kota Wisata Cibubur mengenal 17 nama perumahan yang berada di daerah sekitar Jakarta. Dari nama-nama perumahan yang dikenal tersebut terdapat 4 (empat) lokasi perumahan yang paling banyak dikunjungi responden yaitu perumahan Taman Raflesia, Citra Grand Cibubur, Bumi Serpong Damai dan Legenda Wisata. Dengan menggunakan Analisis Korespondensi, Kota Wisata memiliki beberapa keunggulan relatif yaitu : lingkungan yang asri dan nyaman, harga yang menarik dan sistem keamanan yang paling baik. Dalam hal fasilitas dan sarana, Kota Wisata Cibubur masih kurang lengkap jika dibandingkan dengan perumahan Bumi Serpong Damai. Perumahan yang memiliki lokasi paling baik adalah perumahan Taman Raflesia. Sejak awal berdirinya, Kota Wisata Cibubur selalu mengutamakan kenyamanan dan keamanan para penghuninya. Hal ini dibuktikan dengan hasil penyebaran kuesioner yang menunjukan bahwa kepuasan konsumen terhadap lingkungan yang asri dan nyaman serta sistem keamanan yang baik mendapatkan nilai yang paling tinggi. Sebanyak 91,49% konsumen puas dan sangat puas terhadap lingkungan Kota Wisata Cibubur yang asri dan nyaman dan 67,85% konsumen puas dan sangat puas terhadap sistem keamanan di Kota Wisata Cibubur. Fasilitas dan sarana yang tersedia untuk para penghuni juga memiliki nilai yang cukup tinggi yaitu sebanyak 65,95% responden puas dan sangat puas terhadap fasilitas yang tersedia di Kota Wisata Cibubur. Dari hasil analisis CHAID (Chi-Square Automatic Interaction Detection) dapat dikatakan bahwa jika responden Kota Wisata menyatakan puas dan sangat puas terhadap sarana olahraga maka fasilitas-fasilitas lainnya akan dinyatakan memuaskan.

Sebanyak 65,96% responden merasa puas dan sangat puas terhadap tampak rumah di Kota Wisata Cibubur. Berdasarkan ukuran kamar rumah-rumah di Kota Wisata responden memberikan penilaian sebesar 61,70% untuk jawaban puas dan sangat puas. Sarana jalan dan saluran memiliki nilai kepuasan yang paling tinggi yaitu 86,17% responden puas dan sangat puas. Sarana telepon mendapatkan nilai terendah yaitu 55,32%, pelayanan yang kurang cepat dari pihak developer dalam mengatasi sering matinya sambungan telepon adalah salah satu faktor yang menyebabkan rendahnya penilaian responden. Dalam memenuhi kebutuhan hidupnya sehari-hari, responden Kota Wisata Cibubur yang berbelanja seminggu sekali yaitu 41,49% (39 orang) dan yang berbelanja dua minggu sekali sebanyak 26,60% (25 orang). Dengan kebiasaan berbelanja yang tidak setiap hari maka responden lebih memilih pusat-pusat perbelanjaan yang lengkap. Ketersediaan fasilitas untuk memenuhi kehidupan sehari-hari di Kota Wisata Cibubur dirasakan masih kurang menurut 47,87% responden. Salah satu syarat mutlak yang harus dipenuhi oleh setiap kawasan perumahan adalah kemudahan sarana angkutan maupun sarana jalan untuk mencapai kawasan perumahan tersebut. Jalan transyogi adalah akses yang paling penting untuk ditingkatkan lagi kemampuanya untuk melayani dan menampung lalu lintas yang ada. Kesimpulan ini adalah berdasarkan hasil jejak pendapat responden Kota Wisata Cibubur yaitu sebesar 95,79% responden menjawab penting dan sangat penting untuk meningkatkan akses jalan transyogi. Tingginya keinginan para penghuni Kota Wisata Cibubur untuk berolahraga sambil berekreasi bersama keluarga tercermin pada hasil jejak pendapat yang menempatkan sarana sport club dan sarana rekreasi sebagai sarana yang paling penting untuk diadakan menurut responden Kota Wisata Cibubur. Survei membuktikan bahwa 92,63% responden mengatakan sarana sport club adalah sarana yang paling penting dan penting untuk diadakan oleh pengembang Kota Wisata Cibubur. Sarana rekreasi anak-anak, sarana taman lingkungan dan sarana kolam renang adalah sarana-sarana lain yang juga sangat diinginkan oleh para penghuni Kota Wisata Cibubur. Sarana hiburan seperti cafe, karaoke dan games, dianggap tidak penting untuk diadakan di Kota Wisata Cibubur. Hal ini berkaitan dengan keinginan para penghuni agar lingkungan tempat tinggalnya jauh dari hiruk pikuk kebisingan yang dapat ditimbulkan oleh adanya tempat-tempat hiburan tersebut. Keberadaan café, karaoke dan games malah dianggap dapat menimbulkan dampak yang tidak baik untuk pertumbuhan anak-anak mereka. Lingkungan yang asri dan nyaman serta jaminan keamanan yang tinggi merupakan daya tarik yang sangat besar bagi kansumen untuk memilih kawasan perumahan Kota Wisata Cibubur. Tingginya daya tarik lingkungan yang asri dan nyaman serta sistem keamanan yang baik merupakan keunggulan relatif yang dimiliki Kota Wisata Cibubur dibandingkan dengan perumahan-perumahan lain di Jakarta pada umumnya dan daerah Cibubur pada khususnya. Kepuasan konsumen Kota Wisata Cibubur terhadap keseluruhan fasilitas-fasilitas dan sarana-sarana yang dimilikinya ditunjukkan dengan tingkat kepuasan terhadap sarana olahraga. Tingginya keinginan agar fasilitas sport club segera diadakan juga semakin menunjukkan bahwa pengembangkan perumahan Kota Wisata Cibubur harus diarahkan ke fasilitas olah raga yang sekaligus berisi fasilitas rekreasi anak-anak. Kemudahan mencapai lokasi perumahan merupakan faktor yang tidak kalah penting bagi para calon konsumen, semakin mudah akses menuju ke lokasi perumahan tersebut maka semakin tinggi daya tarik perumahan tersebut. Akses menuju Kota Wisata Cibubur saat ini adalah melalui jalan Transyogi (ruas jalan Cibubur - Cileungsi). Mengingat kondisi ruas jalan Cibubur – Cileungsi sudah tidak mampu lagi menampung lalu lintas yang ada, maka perlu diadakan beberapa penanganan antara lain : (1) Penambahan jalur Cibubur – Cileungsi dari dua lajur per arah menjadi tiga lajur per arah, (2) Penambahan akses alternatif yaitu melalui Jalan Outer Ring Road (JOR), pembangunannya saat ini telah mencapai kawasan Jati Warna, Pondok Gede. Perbedaan kepentingan dalam hal memilih kawasan perumahan dan rumah antara konsumen pada kelompok umur 25 tahun - 44 tahun dan konsumen yang berusia diatas 44 tahun haruslah menjadi perhatian perusahaan. Kedua kelompok usia tersebut harus mendapatkan perlakuan yang berbeda dalam hal pengembangan produk dan promosi.