Strategi Pengembangan Ekosistem Perumahan dengan Skema Rent-to-Own (RTO) pada PT BTN Tbk. melalui Pendekatan Systems Thinking

Abstract

Pertumbuhan penduduk, tingkat urbanisasi, tingginya harga rumah, dan rendahnya daya beli masyarakat terhadap kepemilikan rumah menjadikan Indonesia masih mengalami backlog perumahan. Backlog perumahan merupakan kondisi kesenjangan antara jumlah rumah yang terbangun dan ditawarkan dengan jumlah rumah yang dibutuhkan oleh masyarakat. Untuk menurunkan angka backlog, PT BTN Tbk. sebagai salah satu bank penyedia KPR perumahan terbanyak se-Indonesia meluncurkan inovasi skema pembiayaan Rent-to-Own (RTO) pada tahun 2022 dengan target nasabah utama adalah masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja informal. Namun, penerapan dari skema RTO belum menunjukkan kinerja yang baik. Penelitian ini bertujuan untuk mengevaluasi kondisi ekosistem RTO di Indonesia dan Malaysia sebagai negara benchmark, mengembangkan model ekosistem RTO, dan merumuskan strategi pengembangan ekosistem RTO di Indonesia. Metode yang digunakan adalah analisis deskriptif, PESTLE, Porter’s Five Forces, analisis benchmarking, CATWOE, dan systems thinking. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa kondisi ekosistem RTO di Indonesia masih belum berkembang dengan baik dan masih membutuhkan perbaikan dari berbagai aspek, baik regulasi dan kebijakan, struktur skema RTO, keterlibatan stakeholder, dan kesiapan pasar. Pengembangan model ekosistem RTO dibangun kedalam dua submodel, yaitu submodel backlog rumah dengan tujuan menurunnya angka backlog rumah tangga dan submodel kepemilikan rumah RTO dengan tujuan meningkatnya jumlah kepemilikan rumah RTO. Setiap submodel terdapat variabel-variabel yang menunjukkan hubungan sebab-akibat yang menggambarkan jalannya ekosistem RTO di Indonesia. Hasil rekomendasi strategi pengembangan ekosistem RTO di Indonesia adalah perlu adanya strategi kolaboratif antar pemangku kepentingan utama dalam ekosistem perumahan. Pertama, Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) berperan dalam penyusunan regulasi dan panduan pelaksanaan, pengembangan pilot project, melibatkan seluruh stakeholders dalam perencanaan RTO, memberi dukungan insentif fiskal dan nonfiskal, penyesuaian program skema RTO berdasarkan segmen masyarakat, dan menetapkan kebijakan harga rumah RTO. Kedua, Bank Indonesia (BI) mengatur suku bunga dan rasio Loan-to-Value (LTV) untuk mendukung keterjangkauan harga rumah. Ketiga, Otoritas Jasa Keuangan (OJK) memastikan perlindungan konsumen dan mengawasi sinergi antara startup provider dan perbankan. Keempat, PT BTN sebagai penyedia pembiayaan menawarkan program RTO yang sesuai dengan kebutuhan setiap segmen masyarakat. Dengan implementasi strategi ini, diharapkan pengembangan ekosistem RTO dapat berkembang secara optimal untuk mengurangi angka backlog rumah tangga di Indonesia.